Keine generelle Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen

Kernbotschaft: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ist nicht verpflichtet, vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen. Ein Beschluss entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht, die eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung ermöglicht – etwa durch langjährige positive Erfahrungen mit einem Fachbetrieb.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal hatte den Austausch von Fenstern und Verglasungen sowie Malerarbeiten beschlossen. Die Gesamtkosten beliefen sich auf rund 9.700 Euro. Die Eigentümer verzichteten mehrheitlich auf Vergleichsangebote, da die beauftragten Firmen bereits seit Jahren zur vollen Zufriedenheit für die Gemeinschaft tätig waren. Ein Eigentümer focht die Beschlüsse mit der Begründung an, dass ab einer Bagatellgrenze (meist 3.000 Euro) zwingend drei Vergleichsangebote vorliegen müssten.

Die Entscheidung: Der BGH (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25) wies die Anfechtungsklage ab. Er stellte klar, dass das Wohnungseigentumsgesetz keine starre "Drei-Angebote-Regel" kennt. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern ob die Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über eine ausreichende Informationsbasis verfügten, um die Angemessenheit von Preis und Leistung beurteilen zu können.

In der Praxis bedeutet dies:

• Ermessensspielraum: Eigentümer dürfen nach "billigem Ermessen" entscheiden.
• Bekannt und bewährt: Die Beauftragung eines langjährigen, zuverlässigen Handwerkers ohne Konkurrenzangebote kann wirtschaftlich sinnvoll sein, um Folgeschäden durch Verzögerungen oder mangelhafte Ausführung zu vermeiden.
• Einzelfallprüfung: Ob Informationen ausreichen, hängt von der Art, Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme ab. Bei hochkomplexen Sanierungen kann statt Vergleichsangeboten auch die Beratung durch einen Architekten als Grundlage genügen.

Ein Beschluss ist künftig nicht mehr allein wegen fehlender Vergleichsangebote anfechtbar. Ein Kläger müsste stattdessen konkret nachweisen, dass das gewählte Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert war.

(BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25)