Kosten für Fenstertausch: Die Gemeinschaft hat das letzte Wort
Kernbotschaft: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) darf per Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für die Instandhaltung und den Austausch von Fenstern grundlegend neu regeln – selbst wenn die Teilungserklärung bisher das Gegenteil vorsah. Eine „Versteinerung“ alter Regelungen gibt es nicht mehr.
Der Sachverhalt: In vielen älteren Teilungserklärungen ist festgelegt, dass jeder Eigentümer die Kosten für „seine“ Fenster (die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören) selbst tragen muss. In diesem Fall beschloss die Gemeinschaft jedoch mit Mehrheit, dass der anstehende Austausch der Fenster im gesamten Gebäude einheitlich von der Gemeinschaft finanziert werden soll. Ein Eigentümer, der seine Fenster bereits kurz zuvor auf eigene Kosten erneuert hatte, klagte gegen diesen Beschluss.
Die Entscheidung: Der BGH gab der Gemeinschaft recht. Dank der WEG-Reform 2020 (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) hat die Mehrheit die Kompetenz, die Kostenverteilung für Instandhaltungsmaßnahmen flexibel zu ändern. Das gilt nicht nur für Einzelfälle, sondern auch für generelle Regelungen (z. B. „Ab jetzt zahlt immer die Gemeinschaft für alle Fenster“).
Der BGH stellt klar: Das Ziel der Reform war es, die Verwaltung zu vereinfachen und Sanierungsstaus zu vermeiden. Dass ein Eigentümer, der bereits selbst gezahlt hat, nun über die Hausgeldrücklage erneut (anteilig) belastet wird, ist laut BGH hinzunehmen. Ein „Vertrauensschutz“ auf den Fortbestand der alten Regelung besteht in der Regel nicht.
Praxistipp für Ihre Leser: Dieses Urteil ist ein Befreiungsschlag für Verwaltungen. Es ermöglicht, energetische Sanierungen am gesamten Gebäude (z. B. neue Dreifachverglasung) effizient über die Gemeinschaftskasse abzuwickeln, anstatt darauf zu hoffen, dass jeder einzelne Eigentümer von sich aus aktiv wird. Eigentümer sollten prüfen, ob eine solche Umstellung der Kostenlast für ihre Anlage sinnvoll ist, um den Wert der Immobilie einheitlich zu sichern.
(BGH, Urteil vom 15.11.2024, V ZR 239/23)